陳慰純﹕多倫多房市泡而不沫

03/07/2017

    2月中的時候滿地可銀行的首席經濟師Douglas Porter明確指出多倫多的房市處於泡沫狀態，並建議大家不要再虛偽了，實話實說。這應該是第一次有加拿大的大銀行首席經濟師出來說這個話，以前這麼久大家都是左邊說說右邊說說不願意下一個非常明確的結論。
    泡沫的具體定義可以有很多種，Douglas在他的報告中給出了一個籠統的說法，說泡沫就是當價格已經明顯脫離了經濟的基本面，上漲僅僅是因為人們認為價格會持續上漲，從而推高了買家入場的意願。我是很認可這個定義的，儘管它不是那麼的具體。
    多倫多房價現在年漲幅高達20%以上，如果有人還用GDP、通脹率、利率走向來解釋每月新出來的令人瞠目結舌的價格數據，我會直接和他說你洗洗睡吧。市場早已經偏離了經濟的基本面，中產階級們的收入代表著經濟走勢，但這一群體已經被擠出這個市場，甚至你可以說現在房子的用途也不見得僅僅是居住這麼簡單。
    但說今天多倫多房價是個泡泡，不見得它明天就得破成碎沫。三四年前很多人就說溫哥華房市是個泡沫，必破無疑。一些有買房需要的但收入中等的家庭就一直等待，希望泡沫破掉，但到了今天，儘管市政府實施了15%的海外買家稅，讓房價有所下調，目前價格 水平仍然比四五年前要高百分之七八十。 
    這些家庭漫長的等待換來的只是受損的居住質量，或者孩子上不了某個心儀學校，和百分之七八十的金錢損失。預測市場是不是在醞釀一個泡泡不見得難，但預測這個泡泡需要多長時間才能到達臨界點並破掉，這比較難。
    今天多倫多房市已經偏離經濟基本面，但不意味著人們認為價格會繼續上漲只是一廂情願，市場這種向上的預期背後是低利率、全球鈔票印發導致的熱錢、多倫多做為全球為數不多的國際化移民城市等等一些實實在在的因素。這些因素在一段時間內可以持續下去，導致房價居高不下。
    但不得不承認這些並非由實體經濟驅使的因素意味著這個市場處於一個比較脆弱的狀態，一旦某些政策變了，很可能導致房價一瀉千里。現在多倫多獨立屋的供給非常地有限，但不見得真的是缺少房子，而是很多人捂著不想賣，甚至手裏有多套房子的投資客也捂著，如果政府決定改變一些關鍵性政策，比如完全取消新移民貸款優惠，那許多人可能會料想市場會出現轉折點，從而決定出售手中的房產，我們很可能會見到供大於求的狀況。
    從2017年的角度看，估計今年房價還會有一個明顯的上漲，泡泡還要進一步被吹大，至於是否2018年會破裂，天曉得。